Varför misslyckades bostadspolitiken?

Om den svenska bostadspolitiken skall kunna rättas till är det nödvändigt att förstå varför den gick snett.

Hyresstopp och besittningsskydd tillhörde krisregleringarna under andra världskriget och hyrorna låstes vid 1942 års nivå. Prisindex för det året var 275. 1947 var index 284. Samtidigt med andra regleringar kunde även hyresregleringen ha hävts utan problem och förkrigstidens marknad för hyresbostäder hade kunnat återuppstå.

Men politikerna hade högre ambitioner. Bostad sågs som en social rättighet. Samhället skulle svara för att fler och bättre bostäder byggdes och hyrorna skulle inte bestämmas av marknaden. För att bli lägsta möjliga skulle hyran baseras på verkliga kostnader. När att bygga hyreshus blev som att växla pengar, var privata byggherrar inte längre intresserade. S k allmännyttiga företag tog över rollen som byggherrar.

Mellan 1942 och 1952 steg prisindex från 275 till 383. Priser i allmänhet hade ökat med 40% (och lönerna ändå mer) men hyrorna i det gamla beståndet av bostäder hade inte följt med prisstegringarna. De var kvar på 1942 års nivå. För den som hade ett äldre hyreskontrakt hade det blivit billigt att bo. Kontraktet var värt pengar men fick inte överlåtas mot vederlag. Det var straffbart och kunde endast ske på den svarta marknaden. Följden blev ett oekonomiskt utnyttjande av det gamla beståndet bostäder. Ingen gjorde sig frivilligt av med ett hyreskontrakt. Om lägenheten inte behövdes, fick den hellre stå tom eller hyrdes den ut i andra hand vilket kunde ge en icke föraktlig skattefri inkomst. Någon utan anhöriga måste avlida för att en äldre lägenhet skulle bli ledig. Kommunala bostadsförmedlingar inrättades för att fördela de tillgängliga lägenheterna rättvist och i Stockholm blev kötiden för en lägenhet i innerstaden bortåt 20 år.

Ett bestånd av hyresbostäder kan indelas i redan uthyrda och i ännu icke uthyrda. Om efterfrågan ökar så att brist på bostäder uppstår, är endast nyproduktionen outhyrd. Då är det nödvändigt att hyrorna kan justeras i hela beståndet. Den nya hyresnivån i gamla hus sätter ett tak för vad nyproduktionen får kosta. Hyresregleringen medförde att det redan uthyrda beståndet undandrogs marknaden. Så gott som hela efterfrågan blev koncentrerad till nyproduktionen som utgjorde endast någon procent av det totala beståndet. Även till de mest oattraktiva ytterområden blev det kö. (En drömsits för arkitekter och stadsplanerare.) För att bygga bort köerna igångsattes det s k miljonprogrammet. Hos allmännyttan fanns inga krav på vinst. Hyrorna baserades på verkliga kostnader. Ansvariga politiker försäkrade att snart skulle bostadsbristen vara avhjälpt.

Men att byggherren är altruist räcker inte. Byggherren är endast en av de många produktionsfaktorer som ingår i ett husbygge. Bakom de flesta faktorerna står vanlig människor och när de såg med vilken lätthet alla lägenheter blev uthyrda, försökte de förbättra de egna villkoren. Varför skulle de hålla igen? Allt blev ju uthyrt! Lönerna i byggbranschen, från arkitekter till grovarbetare, ökade. Byggmaterial blev dyrare och markpriserna steg.

Allmännyttan kunde bara konstatera att det blev dyrare att bygga och att de hyror som måste tas ut blev högre för varje nytt hus. För att bromsa hyresstegringarna, ökades subventionerna till allmännyttan. Följden blev att produktionsfaktorerna arbete, material och mark kunde fortsätta att ta för sig och när subventioner blev riktade direkt till hyresgästerna i form av bostadsbidrag, kunde faktorerna ta för sig ändå mer. Så länge allt blev uthyrt, fanns ingenting som höll igen kostnadsstegringarna.

När löner och priser kunde öka i byggbranschen, krävde andra branscher också bättre villkor. Byggfaktorernas huggsexa smittade av sig till hela samhället och bostadspolitiken bär en stor del av skulden till den svenska efterkrigsinflationen. Inflationen höjde driftskostnaderna och viss höjning av hyrorna i gamla hus måste därför tillåtas men det var fortfarande långt till de markanadshyror som hade behövts för att det gamla beståndet skulle finnas med i utbudet och hålla igen kostnadsstegringarna i nyproduktionen.

Omkring 1990 hade samhällets kostnader för bostadssubventioner blivit så stora att de inte kunde öka ytterligare. Hyrorna i nyproduktionen blev då så höga att lägenheterna var svåra att hyra ut. Kostnadsstegringarna i byggbranschen upphörde. Det blev arbetslöshet och många materialleverantörer gjorde konkurs. Samma öde hade drabbat stora delar av allmännyttan om den inte hade räddats med skattebetalarnas pengar. Tilltag värdiga den värsta monopolist förekom när allmännyttan rev fullgoda och relativt nybyggda hus för att hålla uppe hyresnivån på orten.

Inte något av bostadspolitikens mål uppnåddes. Kanske medförde regleringen att fler bostäder byggdes men det uppvägdes av det dåliga utnyttjandet av det gamla beståndet. Andelen hyresbostäder minskade. Bostadsrätter var inte priskontrollerade och alerta hyresvärdar gjorde om sina fastigheter till bostadsrätter. För en lägenhet med bra läge kunde insatsen röra sig om miljoner, vilket bidrog till att öka segregeringen i boendet.

Mer rättvisa blev det inte heller. Att med låga hyror favorisera dem som redan hade en hyreslägenhet, som ärvde en eller kunde skaffa en genom kontakter och låta övriga köa till den dyrare nyproduktionen i förorterna kan knappast kallas för rättvist.

Den inflation som bostadspolitiken genererade ökade också orättvisorna. 1946 års krona hade 1990 en köpkraft som motsvarade mindre än 8 öre. De som hade belånad egendom blev rikare på småspararnas bekostnad och nya förmögenheter skapades när den ärvda villan eller bostadsrätten visade sig värd miljoner.

Om politikerna hade tagit marknadskrafterna till hjälp istället för att nonschalera dem, hade en bostadsreglering kunnat konstrueras som hade skyddat de svaga hyresgästerna utan att hela hyresmarknaden samtidigt förstördes och ett program för att höja den svenska bostandarden med fler och rymligare bostäder hade kunnat genomföras utan inflationsdrivande effekter.

Marknadskrafterna behöver inte älskas men att betrakta marknadskrafter som alla orättvisors upphov och tro att de kan upphävas med lagar och förordningar duger inte. Marknadskrafterna genereras ur människors naturliga strävan att alltid försöka välja bästa alternativet och det lär ingen kunna ändra på. Marknadskrafterna är ekonomins motsvarighet till fysikens tyngdkraft. En byggnadsingenjör som inte respekterar tyngdkraften, skulle knappast få några uppdrag men en politiker (samhällskonstruktör) som inte bryr sig om marknadskrafter, tycks kunna bli hur populär som helst. Ändå är marknadskrafterna lika ofrånkomliga och tvingande som tyngdkraften och kräver samma respekt.

Politik får inte bara vara att vilja. Det måste finnas kunna också. Annars är risken stor att regleringar och andra ingrepp i samhällsekonomin resulterar i något helt annat än det som var avsikten.